En ces temps particuliers de crise sanitaire, nombreux sont ceux qui désirent faire évoluer leur cadre de vie. Les transactions immobilières se multiplient même si l’offre de logements reste assez faible dans certains secteurs recherchés désormais. Les contribuables hésitent parfois à vendre en raison de la fiscalité qui pèse sur les plus-values immobilières, l’exonération pour durée de détention n’étant acquise qu’au bous de 30 années de détention. Il convient toutefois de rappeler que d’autres dispositifs d’exonération existent concernant les plus-values réalisées en cas de cession de bien immobilier, qu’il peut être pertinent de connaître. Notre dossier fait le point.
1/ Rappels quant aux règles applicables en cas de cession d’un bien immobilier
Depuis 2013, les plus-values brutes sont calculées par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, majoré des frais d’acquisition et de certaines dépenses de travaux. Cette plus-value brute fait l’objet d’abattements pour durée de détention, avant que ne soient appliqués l’impôt au taux de 19 % et les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Pour les plus-values immobilières élevées, une surtaxe comprise entre 2 et 6 % de la plus-value imposable s’applique.
La prise en compte de ces abattements aboutit au tableau de calcul direct suivant (hors surtaxe) :
Durée de détention de 1 à 5 ans : taux IRPP = 19% ; taux prélèvements sociaux 17.20% ; taux cumulé = 36.20%
Durée de détention de 1 à 5 ans : taux IRPP = 19% ; taux prélèvements sociaux 17.20% ; taux cumulé = 36.20%
Durée détention 6 ans : taux IRPP = 17.86% ; taux prélèvements sociaux 16.92% ; taux cumulé = 34.78%
Durée détention 7 ans : taux IRPP = 16.72% ; taux prélèvements sociaux 16.63% ; taux cumulé = 33.35%
Durée détention 8 ans : taux IRPP = 15.58% ; taux prélèvements sociaux 16.35% ; taux cumulé = 31.93%
Durée détention 9 ans : taux IRPP = 14.44% ; taux prélèvements sociaux 16.06% ; taux cumulé = 30.50%
Durée détention 10 ans : taux IRPP = 13.30% ; taux prélèvements sociaux 15.78% ; taux cumulé = 29.08%
Durée détention 11 ans : taux IRPP = 12.16% ; taux prélèvements sociaux 15.50% ; taux cumulé = 27.66%
Durée détention 12 ans : taux IRPP = 11.02% ; taux prélèvements sociaux 15.21% ; taux cumulé = 26.23%
Durée détention 13 ans : taux IRPP = 9.88% ; taux prélèvements sociaux 14.93% ; taux cumulé = 24.81%
Durée détention 14 ans : taux IRPP = 8.74% ; taux prélèvements sociaux 14.65% ; taux cumulé = 23.39%
Durée détention 15 ans : taux IRPP = 7.60% ; taux prélèvements sociaux 14.36% ; taux cumulé = 21.96%
Durée détention 16 ans : taux IRPP = 6.46% ; taux prélèvements sociaux 14.08% ; taux cumulé = 20.54%
Durée détention 17 ans : taux IRPP = 5.32% ; taux prélèvements sociaux 13.79% ; taux cumulé = 19.11%
Durée détention 18 ans : taux IRPP = 4.18% ; taux prélèvements sociaux 13.51% ; taux cumulé = 17.69%
Durée détention 19 ans : taux IRPP = 3.04% ; taux prélèvements sociaux 13.23% ; taux cumulé = 16.27%
Durée détention 20 ans : taux IRPP = 1.90% ; taux prélèvements sociaux 12.94% ; taux cumulé = 14.84%
Durée détention 21 ans : taux IRPP = 0.76% ; taux prélèvements sociaux 12.66% ; taux cumulé = 13.42%
Durée détention 22 ans : taux IRPP = 0% ; taux prélèvements sociaux 12.38% ; taux cumulé = 12.38%
Durée détention 23 ans : taux IRPP = 0% ; taux prélèvements sociaux 10.84% ; taux cumulé = 10.84%
Durée détention 24 ans : taux IRPP = 0% ; taux prélèvements sociaux 9.29% ; taux cumulé = 9.29%
Durée détention 25 ans : taux IRPP = 0% ; taux prélèvements sociaux 7.74% ; taux cumulé = 7.74%
Durée détention 26 ans : taux IRPP = 0% ; taux prélèvements sociaux 6.19% ; taux cumulé = 6.19%
Durée détention 27 ans : taux IRPP = 0% ; taux prélèvements sociaux 4.64% ; taux cumulé = 4.64%
Durée détention 28 ans : taux IRPP = 0% ; taux prélèvements sociaux 3.10% ; taux cumulé = 3.10%
Durée détention 29 ans : taux IRPP = 0% ; taux prélèvements sociaux 1.55% ; taux cumulé = 1.55%
Durée détention 30 ans : taux IRPP = 0% ; taux prélèvements sociaux 0% ; taux cumulé = 0%
Les plus-values ne font dès lors l’objet d’aucun prélèvement à partir de 30 années de détention du bien.
A côté de ces modalités de calcul, les textes prévoient plusieurs cas d’exonération. Nous avons choisi de traiter de certains d’entre eux.
2/ Quelques cas d’exonération
• L’exonération au titre de la cession de la résidence principale
La jurisprudence est abondante concernant ce cas d’exonération, particulièrement depuis que la loi n’exige plus un délai minimum d’occupation du bien. Afin de bénéficier de l’exonération, le contribuable doit justifier que le bien constituait effectivement, le jour de la cession, sa résidence principale.
Ces conditions sont appréciées par les Juges qui basent leur analyse sur un faisceau d’indices, tels que la consommation énergétique du logement compte tenu du nombre de personnes censé occuper le bien, la présence de courrier adressé au contribuable, des justificatifs de l’adresse utilisée (auprès du service des impôts, des établissements bancaires, sociaux….). L’administration peut même parfois faire appel à des témoins pour vérifier l’effectivité de la résidence des contribuables.
• L’exonération de la première cession d’un logement dont le prix est remployé pour l’acquisition de la résidence principale
Ce cas d’exonération reste assez peu connu et permet pourtant dans certaines situations d’échapper aux prélèvements sur la plus-value réalisée. L’idée est de permettre à des contribuables non propriétaires de leur résidence principale, de céder un logement afin d’acquérir, justement, leur résidence principale.
Plusieurs conditions doivent donc être remplies :
- Le bien cédé doit être logement (à l’exclusion de tout bien affecté à une activité professionnelle)
- Le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale depuis au moins 4 ans à la date de la cession du bien (de façon directe ou indirecte)
- Le prix de cession doit être remployé dans l’acquisition de la résidence principale (dans un délai de 2 ans suivant la vente)
Sachant que le prix de cession doit être remployé dans l’acquisition de la résidence principale, seule la fraction de celui-ci qui est effectivement remployée permet de déterminer la fraction de la plus-value exonérée. Il convient donc de définir à la date de la cession quelle quote-part du prix devra être remployée.
• L’exonération lorsque le prix de cession est inférieur à 15 000 €
Il est assez loin le temps où un bien immobilier pouvait valoir moins de 15 000 €. Même les garages dans certains centres-villes ont une valeur supérieure. Il reste néanmoins des régions et des situations dans lesquelles le bien immobilier vendu vaut moins de 15 000 €. Le cédant bénéficie dans ce cas d’une exonération d’impôt sur la plus-value réalisée.
En cas de cession d'un bien immobilier détenu en indivision, le seuil de 15 000 € s’apprécie en tenant compte de chaque quote-part indivise du bien, sans référence à la valeur totale du bien (CGI art. 150 U, II.6°, al. 2).
D’autres exonérations existent également, notamment liées aux personnes cédant le bien, par exemple dans certaines situations en cas de cession par des personnes âgées ou invalides qui remplissent toute une série de conditions (condition de ressources notamment).
